Kedd reggel

 

Közzétéve: 2019. január 15                                                                                                                                           Szerző: Wéber Tamás

2018 negyedik negyedévében régen látott eladási hullám söpört végig az amerikai részvénypiacon, amely végül az év végén, szenteste ütötte mélypontját. A piaci esést kezdetben a FED-től várt kamatemelések és az emelkedő hozamok táplálták, később azonban a befektetők a gazdaság lassulására kezdtek spekulálni és ez volt az, ami igazán széles és mély eladási hullámot tudott produkálni.

Egy ilyen gyors és ijesztő lefordulásban – és főleg annak a félelmektől átszőtt vége felé - a befektetők a széles piacon nem differenciálnak, mindent adnak, ezzel olyan részpiacokat is a mélybe löknek, amelyek kilátásai nem rosszak, sőt az esést kiváltó események előre haladtával akár javulhatnak is.

Ilyen méltatlanul büntetett iparágnak gondoljuk az amerikai házépítő szektort, amelynek szenvedése nem 2018 negyedik negyedévében kezdődött.

20190115 1

Amerikai házépítő ETF áralakulása: csúcstól mélypontig -38%

A szinte egész éven át tartó eladási nyomást a FED várható kamatemelése, az emelkedő hozamkörnyezet és az ennek nyomán dráguló jelzáloghitelek jelentették. Arra számítottak a befektetők, hogy csakúgy, mint 2007-ben, a hitelek drágulása a lakáspiaci kereslet visszaeséséhez vezet, ezzel a házépítők profitja megcsappan. Csakhogy 2018-ban teljesen más a helyzet, mint 2007-ben volt.

20190115 2

A jelzáloghitel-kamatok együtt mozognak a 30 éves amerikai államkötvény hozamával

Azt, hogy mennyire a hozamok miatti aggodalom vezérelte a házépítők árfolyamát jól mutatja, hogy a kötvényhozamok mozgásával milyen szépen együtt mozgott a házépítők relatív teljesítménye.


A házépítők teljesítménye a széles piachoz képest

20190115 3

(10 éves amerikai kötvényhozamok vs. az S&P 500 index és az iShares US Home Construction teljesítményének különbözete
(az emelkedés a széles piac, az esés a házépítők felülteljesítését jelenti)

A decemberi esést azonban már nem a magasabb kamatok és hozamok miatti félelem, hanem a lassulástól való ijedtség vezérelte. Ez pedig azzal járt, hogy a befektetők már nem várnak kamatemelést a FED-től 2019-ben – a FED saját véleménye szerint 2 emelés várható – és a kötvényhozamok is jelentősen mérséklődtek. Ez a fejlemény kedvező a házépítők számára, hiszen a jelzálogkamatok esése olcsóbbá teszi a házvásárlás finanszírozását! Ez a kedvező fejleményt azonban a decemberi részvénypiaci vérengzés idején figyelmen kívül hagyták a befektetők, így decemberben a házépítő részvények is új mélypontra estek (bár az esés mértéke jóval kisebb volt, mint a széles részvénypiacon).

„A generálisok mindig az előző háborút vívják” - tartja a mondás. Az emelkedő kamatkörnyezettől a befektetők 2018-ban ugyanúgy megijedtek, mint 2007-ben (kellett volna). Eközben a helyzet egészen más, azok az egyensúlytalanságok, amik a 2005-ös ingatlanboom tetején jellemezték a házépítő szektort és a lakossági hitelezési hangulatot jelenleg nem léteznek, sőt, középtávon nagyon kedvező, felívelésnek megágyazó egyensúlytalanságok alakultak ki.

1.Az amerikai fogyasztó nagyon jó helyzetben van

Az USA munkanélkülisége 1969 óta nem látott szintre csökkent, elérte a teljes foglalkoztatottságot, aki akar az dolgozik. Ráadásul a munkájáért egyre magasabb bért kap, a kialakult munkaerőhiány egyre magasabb bérekhez vezet, az atlantai FED szerint a bérek már 3,9%-kal emelkednek. Ez az emelkedés ráadásul nemhogy megtorpant az utóbbi időben, hanem tovább emelkedett.

20190115 4

Atlanta FED béremelkedés indikátora (%)


2.A háztartások eladósodottsága jelentősen mérséklődött, hitelképessége sokat javult

20190115 5

A háztartások a növekvő bértömeg egy részét a korábban felvett hitelek leépítésére fordították, illetve a hitelfelvételi kedv nem tartott lépést a bérek emelkedésével. A háztartások eladósodottsága a rendelkezésre álló jövedelemhez képest 34%-kal csökkent.


20190115 6

Ez jelentősen javította a potenciális házvásárlók hitelképességét, az ezt jelző FICO score évtizedes magasságokba emelkedett.


20190115 7

A bankrendszer közben könnyítette a hitelezési feltételeket.

A jelzálog finanszírozás lehetőségek jók, javulnak és a hitelpiacra inkább kihasználatlan lehetőségek, mint a 2007-re jellemző túlfűtöttség a jellemző.

3.Nincs túlfűtöttség az ingatlanpiacon, sőt túlságosan alacsonynak tűnik a kínálat

20190115 8

Az eladatlan házak száma, az iparági készletszint hosszú távú átlaga alatt, a 30 éves mélypontja közelében van…



20190115 9

…a lakatlan házak aránya pedig visszatért hosszú távú átlagának aljára.

A kínálat rövid távú növekedése nem várható, a házépítők hangulatindexe decemberben 3 éves mélypontjára esett:

20190115 10

Összességében:

Az ingatlanpiac keresleti oldala továbbra is erősen alakulhat:

- a háztartások jövedelme nő, a munkanélküliség alacsony, a bérek emelkednek
- a háztartások eladósodottsága csökkent, hitelképessége javult. A hiteleket a bankrendszer szívesen nyújtja (az ingatlanpiac nagyon hitelvezérelt!)
- a FED kamatemeléseinek elmaradása a jelzáloghiteleket olcsóbbá teszi

Eközben a kínálat korlátozottnak tűnik:

- a készletszint 30 éves mélyponton van
- a lakatlan házak aránya hosszú távú átlagának alján van
- a házépítők optimizmusa 3 éves mélyponton van

A két hatás eredményeképp az iparág magára találhat és a nagy visszaesésen átesett részvényárfolyamok emelkedésnek indulhatnak. Hozam/kockázat arányban kiemelkedően jó lehetőségnek tűnik:

- ha javul a piaci hangulat a részvénypiac emelkedésével a házépítő részvények is fordulhatnak. Ekkor az amerikai növekedés folytatódását árazná a piac, ami a fogyasztás további bővülésével és a lakáspiaci hangulat javulásával járhat. Ugyanakkor ebben az esetben a jelzálogkamatok emelkednének, ami a hitellehetőségeket szűkíti.

- ha romlik a piaci hangulat kiárazódnak a FED kamatemelések és a jelzálogkamatok csökkenhetnek, ami emelheti a hitelfelvételi kedvet. Ez támaszthatja a házépítő cégek árfolyamát.

Az MKB-Pannónia Alapkezelő palettáján található MKB Ingatlan Alapok Alapjának célja, hogy részesedést nyújtson befektetők számára a nemzetközi ingatlanpiac teljesítményéből.

A fent említett érveink miatt az Alapot mostanra feltöltöttük amerikai házépítő kitettséggel.

Az MKB Ingatlan Alapok alapjának árfolyamgrafikonját megvizsgálva a decemberihez hasonló 5-7%-os visszaesések általában jó vételi lehetőséget jelentettek.

20190115 11



Jelen tájékoztatás a Kbftv. 4. § (1) bekezdés 55. pontja és a Tpt. 35. § (1) bekezdése szerint kereskedelmi kommunikációnak minősül, azonban nem minősül ajánlattételnek, ajánlattételi felhívásnak, befektetési vagy adójogi tanácsadásnak. Jelen tájékoztatás nem teljes körű, a további részletekről, így az Alap befektetési politikájáról, a forgalmazási költségekről és a befektetés lehetséges kockázatairól szóló tájékoztatás megtalálható az Alap Tájékoztatójában és Kezelési Szabályzatában, valamint a kiemelt befektetői információs dokumentumban, amelyek hozzáférhetőek a forgalmazási helyeken és az Alapkezelő honlapján (https://mkbpannonia.hu/), illetve a forgalmazó mindenkori aktuális kondíciós listájában és üzletszabályzatában, amelyek hozzáférhetőek a forgalmazási helyeken és a forgalmazó honlapján (https://www.mkb.hu).