Kedd reggel

 

Közzétéve: 2019. április 09.                                                                                                                                                 Szerző: Sánta Kristóf

Minden korábbi lélektani határ megdőlt az utóbbi időben a hazai lakóingatlanok négyzetméter áraival kapcsolatban. A legújabb „aranykor” 2013-as indulása óta jellemzően duplázódtak a fővárosi lakás árak, jelenleg az új építésű ingatlanok négyzetméterenkénti átlagára eléri a 840 000 Ft-ot.

Az elmúlt időszak emelkedés fundamentális oldalról több tényező kedvező együtt állásával is magyarázható:

- kedvező makrogazdasági helyzet
- növekvő bérek és foglalkoztatottság
- alacsony hitelkamatok
- alacsony kockázatmentes hozamszint miatti erős befektetői kereslet
- támogató családi otthonteremtési rendszer.

Az átlagos lakásár alakulása

rates

Forrás: KSH

Az ingatlanárak fenti mértékű emelkedése nem magyar specifikus jelenség. Az Európai Unió és régiónk országaiban egyaránt számottevő emelkedés történt az elmúlt időszakban, mégis kimagasló ebben a mezőnyben is a 2015-ös bázishoz képest hazai 35%-os emelkedés.

Egyetlen országban volt tapasztalható nagyobb áremelkedés az EU-ban, mint itthon, méghozzá Izlandon, ahol 43,5%-os volt az emelkedés. Olaszország volt az egyetlen ország, ahol csökkentek az árak, 1,6%-ot.

shadowbanks

Forrás: KSH

Ahhoz, hogy két ország ingatlanpiacát össze tudjuk hasonlítani nem elegendő pusztán az árakat vizsgálnunk, szükséges hozzá a helyi jövedelmi viszonyok ismerete. Megdöbbentő kép rajzolódik ki - az egyébként remek oldal - a numbeo.com adatsorait vizsgálva.

Az Európai ranglista élén még mindig London áll, ahol egy háztartás 26 évi adózott jövedelem szükséges egy átlagos 90 nm-es lakás megvásárlásához, Budapesten ugyanez 15 évnyi munkával érhető el, míg Debrecenben 10 év is elég (ha volna bárki, aki képes volna ezt az összeget teljes egészében félretenni). A lista legvégén váratlan desztinációk is feltűnnek, Brüsszelben vagy Eindhovenben 5-7 évi jövedelem már elég lakásvásárlásra.
(Háztartások jövedelme alatt az portál a nettó átlagjövedelem másfélszeresével számol.)

chinesecompanies

Forrás: numbei.com

A magyar kormány a családi otthonteremtési kedvezménnyel az egy és több gyermekesek első lakáshoz jutását igyekszik elősegíteni, a lakástakarék pénztári rendszer átalakításának okai között pedig előkelő helyen szerepelt az ingatlanra befektetésként tekintő réteg többlethozamának megszüntetése. Érezhető tehát, hogy a törvényhozási oldaláról a családok lakhatása prioritást élvez a spekulatív célú lakásvásárlásokkal szemben.

A rövid távú lakáskiadások profitabilitását (Airbnb) újabban a fővárosi kerületek önkormányzatai is elkezdték rontani. Az VI., VII, VIII. kerület újabb bevételi forrásként parkolóhely megváltással vagy új adónem bevezetésével sújtja a lakáskiadókat és könnyen lehet, hogy ezek a példák más kerületekben is megjelennek a jövőben. Ez egy átlagos 70 négyzetméteres lakás esetében kerülettől függően akár egyszeri 5 millió forintos parkolóhely megváltási költséget vagy évenként 130 000 Ft körüli adóterhet jelenthet.

Érzi a túlfűtöttséget az MNB is ami versenyképességi programjában megjegyzi, hogy Budapesten a lakásárak növekedéséhez a befektetési célú ingatlanvásárlások mintegy 40%-os aránya jelentős mértékben járul hozzá és konkrét lépéseket javasol az áremelkedés tompítására, ilyen például a befektetési célú lakásvásárlók visszaszorítására az illetékszabályok módosítása révén.

Az Államadóság kezelő központ vezetője Barcza György a múltheti IWS konferencián kifejtette, hogy ha a lakáspiaci boom lecsengésével akár 1 000 milliárd forintnyi vagyon is megjelenhet állampapír befektetésekben.

A kedvező tendenciák rövidtávon folytatódhatnak, de piac készül a hét bő esztendő utáni időszakra, ami 2020 után köszönthet be. Az árak összeomlására egyik szereplő sem számít, azonban az ingatlanpiaci ciklus javán már bizonyára túl vagyunk. Aki kizárólag befektetési célpontot keres megtakarításainak és továbbra is vonzó hozamokra vágyik az véleményünk szerint hamarosan el kell gondolkodjon az inflációkövető kamatozású állampapírok és a befektetési alapok irányába való elmozduláson.